工業(yè)地產(chǎn)商開始笑逐顏開。
高力國(guó)際發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，2009年中國(guó)的激勵(lì)措施以及隨之而來(lái)的經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)使得2010年中國(guó)的零售總額較上年猛增長(zhǎng)17%。然而，這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)既加強(qiáng)了對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流類物業(yè)的需求，同時(shí)也促使物流開發(fā)商發(fā)展更多的項(xiàng)目入市。
高力國(guó)際強(qiáng)調(diào)，預(yù)期2011年上海零售總額增長(zhǎng)14%，開發(fā)商計(jì)劃增加400萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)空間可能供不應(yīng)求，因此租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)。
零售業(yè)助力
在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，以國(guó)際物流開發(fā)商如安博、普洛斯、蓋世理、嘉民集團(tuán)等為主力軍的工業(yè)投資市場(chǎng)可以滿足國(guó)際客戶的需求。這是因?yàn)檫@些主要的公開貿(mào)易開發(fā)商可以依靠其優(yōu)勢(shì)資本主導(dǎo)配送中心租賃市場(chǎng)，本土競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則較少較弱。
值得注意的是，目前零售業(yè)迅猛發(fā)展成為帶動(dòng)中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的主力因素。
高力國(guó)際華東區(qū)調(diào)研部董事高明發(fā)現(xiàn)，2009年中國(guó)的激勵(lì)政策以及隨之而來(lái)的經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)，使2010年中國(guó)的零售總額猛增。一系列原因推動(dòng)消費(fèi)零售總額的增長(zhǎng)，其中包括全國(guó)迅速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化率、人民幣的升值，以及人們不斷增長(zhǎng)的收入。
“目前倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的新增供應(yīng)量遠(yuǎn)不及上海零售業(yè)的發(fā)展。2010年上海倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的新增供應(yīng)增長(zhǎng)了4.4%，而上海零售業(yè)市場(chǎng)的增長(zhǎng)幅度卻高達(dá)17.6%�！备呙鲝�(qiáng)調(diào)，所有這些零售的增長(zhǎng)都要求物流倉(cāng)儲(chǔ)空間來(lái)保證貨物運(yùn)輸，商店備貨齊全，消費(fèi)者可以繼續(xù)消費(fèi)。
已達(dá)到滿租
零售的猛增使得上�？勺赓U的甲級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)空間十分缺乏。根據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查，上海地區(qū)配送中心的平均空置率低于7%。
“入駐率已經(jīng)高達(dá)93%，這對(duì)于上海倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)達(dá)到了滿租的水平�！备呙鹘榻B，這種高吸納率說(shuō)明零售商們都在盯緊最佳地理位置的倉(cāng)儲(chǔ)空間，開發(fā)商們正在拼命競(jìng)爭(zhēng)以趕在對(duì)手前將新項(xiàng)目推入市場(chǎng)，為了發(fā)展，不斷爭(zhēng)取新場(chǎng)地。
高力國(guó)際最新研究報(bào)告顯示，2010年上海甲級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流的租金比2009年上漲5.71%，從每天每平方米0.89元漲至0.96元。至2011年1月，浦東地區(qū)平均租金已達(dá)每天每平方米1元。即使未來(lái)將有一些新增供應(yīng)，也依然無(wú)法滿足零售增長(zhǎng)所帶來(lái)的強(qiáng)大需求，預(yù)計(jì)2011年平均租金將繼續(xù)上漲5%~7%。
高明表示，“與2010年不同，許多開發(fā)商現(xiàn)在正在計(jì)劃于2011年建造配送中心并且完工后向公眾市場(chǎng)出租�！�
他進(jìn)一步指出，“最大的挑戰(zhàn)是從財(cái)務(wù)擔(dān)保到投入市場(chǎng)需要一段時(shí)間，開發(fā)商目前都有意加快自己的物業(yè)入市開放�！�
場(chǎng)地之爭(zhēng)
根據(jù)最新普華永道的研究，盡管政府的激勵(lì)政策有所削弱，但2011年中國(guó)的零售預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)14%。零售總額持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)將會(huì)和零售消費(fèi)保持一致。
隨著倉(cāng)儲(chǔ)的需求不斷增強(qiáng)，土地資源的日益稀缺，那些在與本土有合作的物流開發(fā)商將會(huì)更加容易獲得可用場(chǎng)地，從中獲得利潤(rùn)。由于本土開發(fā)商與本地政府關(guān)系緊密，更容易獲得土地，而國(guó)際開發(fā)商們?nèi)绻刂瞥杀緟s面臨出高價(jià)的壓力去拿地，其收益率將會(huì)被降低。
值得注意的是，2011年對(duì)于物流開發(fā)商來(lái)說(shuō)最大的困難是場(chǎng)地受限的問(wèn)題。
“這不僅僅是由于物流開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中將原本屬于物流倉(cāng)儲(chǔ)的土地轉(zhuǎn)性成為住宅和零售的發(fā)展趨勢(shì)導(dǎo)致�！备呙髦赋�，配送中心一般建在上海偏遠(yuǎn)的區(qū)縣，這些地區(qū)土地的漲價(jià)使得物流開發(fā)商很難與其他類型（如住宅）開發(fā)商去競(jìng)爭(zhēng)。
根據(jù)上海政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，寶山、嘉定、青浦和松江等區(qū)物流用地的均價(jià)已經(jīng)下跌2.6%，從每平方米600元降至584元，然而這些區(qū)縣的住宅用地價(jià)格卻急速上漲。2008年到2010年，這些地區(qū)的住宅地價(jià)均價(jià)從每平方米4932元上漲至每平方米15129元，漲幅達(dá)206%。
高力國(guó)際工業(yè)部董事英奈哲介紹，受2009年和2010年中國(guó)零售和住宅物業(yè)的迅猛發(fā)展影響，這些土地成交量漲勢(shì)迅猛。然而，一個(gè)住宅開發(fā)商建一個(gè)30層的公寓，從結(jié)構(gòu)封頂便開始預(yù)售，回報(bào)可觀，而上海倉(cāng)儲(chǔ)類的租金回報(bào)率仍然只保持在8%。
工業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)
戴德梁行最新報(bào)告指出，去年四季度上海全市主要工業(yè)園區(qū)總體新增供應(yīng)量約為86000平方米，比去年三季度有所放緩，其中有80%新增供應(yīng)來(lái)自于研發(fā)辦公物業(yè)，張江和漕河涇浦江地區(qū)成為了去年四季度供應(yīng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)；廠房物業(yè)在去年四季度只有18000平方米的供應(yīng)，比去年第三季度收縮了一半。
從去年二季度到四季度的市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出逐步放大的跡象。去年四季度的新入駐面積總數(shù)達(dá)到11.9萬(wàn)平方米，比三季度有22%的增長(zhǎng)。而四季度的去化面積中，研發(fā)類物業(yè)有9.2萬(wàn)平方米，占了所有去化面積的77%。同時(shí)，研發(fā)類物業(yè)的空置率有所下降。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于上海研發(fā)類工業(yè)地產(chǎn)的需求正在逐步擴(kuò)展。
戴德梁行華東區(qū)研究部主管ShaunBrodie指出，2010年全年租金走勢(shì)如一條水平線一樣平穩(wěn)。這反映出供求雙方希望能進(jìn)一步稀釋金融危機(jī)對(duì)于價(jià)格的影響。另一方面，考慮到2011年的研發(fā)類物業(yè)的供應(yīng)量將進(jìn)一步升高，市場(chǎng)的平均租金可能會(huì)因?yàn)檠邪l(fā)類物業(yè)比重的增加而有所抬高。
